El polémico crecimiento del sector inmobiliario

El mercado inmobiliario experimenta, desde hace tres años, un importante crecimiento en cuanto a sus valores de comercialización. La dimensión que ha alcanzado el incremento en los precios y la segmentación de la demanda son los mayores interrogantes que presenta este fenómeno.

El mercado inmobiliario se ha convertido, luego del proceso de reactivación iniciado desde mediados del año 2002, en una de las industrias que más ha impactado debido a las altas tasas de crecimiento y desarrollo económico que presenta. Si bien los movimientos y operaciones realizadas en torno a un activo fijo como es la vivienda puede ser considerado un indicador válido a la hora de analizar un determinado momento económico, las cifras que presenta actualmente el mercado argentino han superado del tal modo las previsiones realizadas sobre él que muchos especialistas han llegado a instalar el concepto de burbuja inmobiliaria. Con el fin de analizar esta tendencia, el Instituto Argentino de Tasaciones –IAT- desarrolló, el pasado miércoles 19, el seminario Economía & Real Estate, en el cual se debatió sobre esta nueva realidad de la industria inmobiliaria.
Si bien el boom comercial desarrollado en torno a emprendimientos ubicados en zonas como Puerto Madero o Palermo instalan la idea de un incremento importante en el sector de viviendas, el impulso comercial e industrial que caracteriza por estos días a la macroeconomía de nuestro país ha hecho que también se vean favorecidas las demandas de locales, talleres y otros bienes afines.
El crecimiento de un sector como el inmobiliario instala signos positivos ya que, además del impulso financiero que representan sus operaciones, se sustenta en el desarrollo de otras industrias clave como son la construcción, el turismo y la banca. Como consecuencia de este auge, los precios han experimentado alzas importantes en sus valores, aunque los números que se manejan aún se encuentran muy lejanos a los que se utilizaban durante la época de la convertibilidad. “Los valores del mercado inmobiliario argentino se encuentran por debajo, incluso, a los que muestran ciudades latinoamericanas mucho menos cosmopolitas que Buenos Aires” detalla Mario Gómez, Director de Toribio Achával.
El rubro vivienda, una de las vedettes de la reactivación, ha experimentado incrementos significativos tanto en la demanda como en los valores de los inmuebles, aunque su crecimiento encuentra variaciones según se trate de Capital o de otras zonas del país, sobre todo el conurbano bonaerense. La ciudad de Buenos Aires se ha visto favorecida ya que fue la plaza que recibió los mayores volúmenes de inversiones y capitales, hecho que logra repercutir de forma favorable en el impulso de la actividad y, por ende, de los costos. De todas formas, hay que recalcar que no se trata de un desarrollo simétrico, sino que dentro de la misma ciudad se pueden encontrar algunas diferencias según sea el barrio. Según Achával, el mayor crecimiento de valores se registra en las zonas de mejor poder adquisitivo. La tierra, por ejemplo, fue uno de los bienes que más ha logrado incrementarse en los últimos tres años, llegando a mostrar una apreciación del 300%, y fue en los barrios de Palermo, Recoleta y Belgrano donde más se ha jerarquizado. De hecho, un departamento en Recoleta muestra actualmente una suba del 205% con respecto a su valor del 2002.
Si bien la demanda de inmuebles es variada y el mercado se encuentra en auge en varias de sus ramas, el rubro vivienda es uno de los que marcan el ritmo de este crecimiento. La compra de inmuebles ha determinado también los movimientos realizados en la industria de la construcción, la cual se ha inclinado notablemente a la inmuebles residenciales por encima de la hotelería o las oficinas, dos tipos de propiedades que lideraron el ranking en los ’90. De todas formas, los inmuebles de mayor jerarquía son los que más se han comercializado. Según Esteban Edelstein Pernice –Director de Castex Propiedades-, “los proyectos clase A recuperaron sus precios hace ya dos o tres años, los clase B el año pasado mientras que los de clase C aún no muestran una gran mejoría”. Por esta razón, salvo la zona norte del primer anillo bonaerense –Olivos, Martínez, San Isidro-, el resto del conurbano no muestra por el momento un poder de recuperación significativo debido a la poca reactivación de la demanda que se percibe en esa zona.
Algunos problemas que aún caracterizan a la economía argentina como, por ejemplo, el acceso al crédito, influyen en que esta reactivación inmobiliaria se concentre, sobre todo, en las zonas mejor posicionadas. El crédito representa una herramienta fundamental a la hora de pensar en realizar diferentes tipos de inversiones, entre las cuales las inmobiliarias aparecen como las principales. La dificultad que presenta la actual coyuntura económica para acceder a este recurso determina que muchas operaciones sean más difíciles de concretarse. Según Achával, durante la época de la convertibilidad el 26% de las operaciones se hacían a través del crédito, mientras que en la actualidad el porcentaje llega sólo al 6%. Esta situación afecta principalmente a los sectores de menos recursos, que no cuentan con activos suficientes como para hacer frente a estas operaciones sin la necesidad de tener que recurrir al préstamo. Esto actúa como una de las principales causas que determinan un crecimiento cierto pero bastante fraccionado.
Dentro de lo que es el segmento consumidor de emprendimientos tipo A y B, hay que decir que en los últimos años también se puede ver una traslación en cuento al uso otorgado a la propiedad. Así como a fines de los ’90 se consolidaron las casas de vivienda permanente aún en countries, barrios cerrados y otros lugares destinados históricamente al esparcimiento, en estos días se aprecia el retorno del uso esporádico y vacacional de estas viviendas.
De todas formas, si bien los principales actores del mercado coinciden en afirmar que la reactivación del sector se trata de una tendencia cierta, muchos afirman también que en los últimos meses se está empezando a ver un crecimiento menos intensivo de los precios. Si bien se está empezando a advertir un cierto amesetamiento en los valores, el hecho de que los precios estén aún muy lejanos a los números que mostraban hace algunos años y que se pueden ver en otras ciudades con menos potencialidad que Buenos Aires siembran algunos interrogantes sobre cuál es el precio máximo que se puede llegar a alcanzar en esta nueva etapa. El precio, en su rol de cuantificación económica de la actividad comercial, será una consecuencia directa del contexto económico que atraviese el país.
Más allá de las conjeturas y análisis que se puedan realizar en torno a los precios que actualmente marcan el ritmo del mercado inmobiliario, el impulso que implica para industrias como la construcción, el comercio y la banca instala a esta reactivación como un factor positivo a la hora de pensar el actual momento económico. El tiempo indicará si realmente se trataba de una tendencia cierta o sólo de un fenómeno con fecha de vencimiento.

Salomé Zamora