El gran peligro que acecha al mercado inmobiliario internacional
Las ciudades más importantes del mundo experimentan, en los últimos años, una fuerte suba en los valores de sus inmuebles. El peligro de una caída abrupta de estos precios siembra alarma y preocupación por las consecuencias que puede llegar a acarrear al sistema financiero internacional.
El aumento sostenido de los precios en el mercado inmobiliario no se trata sólo de un fenómeno local, sino que varias ciudades de los países más desarrollados del mundo también se encuentran bajo un proceso de estampida de los valores de las propiedades. El fenómeno, conocido como burbuja inmobiliaria, está sembrando alarma y temor entre los inversores internacionales y representa una de las mayores preocupaciones que enfrenta el mercado debido a las graves consecuencias que podría llegar a acarrear en el sistema financiero internacional.
El incremento de los precios afecta a casi todos los países desarrollados del mundo, pero es España la que enfrenta, desde el año 1997, el mayor porcentaje de revalorización de inmuebles. De todas formas, a lo largo de todo el 2005 se registraron subas importantes en las principales ciudades del mundo, instalando un fenómeno que se presenta como novedoso debido a varias diferencias que presenta con respecto a otros incrementos de precios registrados a lo largo de la historia.
El principal rasgo distintivo que se puede ver entre la actual burbuja inmobiliaria y otras que se han formado en décadas anteriores es el contexto inflacionario. Los niveles de inflación que se registran en la actualidad son considerados bajos para contener los efectos que desencadenan de este tipo de fenómenos, ya que en los casos anteriores fue el proceso de inflación el que permitió que los valores inmobiliarios volviesen a colocarse en sus niveles normales sin la necesidad de una depreciación de los montos. Según las previsiones, con las cifras de inflación y de ingresos que se manejan en la actualidad en gran parte del mundo desarrollado, se necesitaría una década para lograr que estas dos variables puedan llegar a acomodarse nuevamente.
Los motivos que desencadenaron este fenómeno son varios, pero los analistas internacionales coinciden en señalar que la baja de las tasas de interés impuesta por la Reserva Federal de EEUU en el año 2000 y un incremento en la demanda proveniente de un target de profesionales adinerados que invierten en segundas viviendas son los más importantes.
Si bien la burbuja inmobiliaria afecta a una gran cantidad de metrópolis importantes a nivel financiero y cultural, son las denominadas “ciudades parásitas” las que más sufren esta estampida de precios. Este tipo de urbes, elegidas por la gente adinerada para instalarse a lo largo de un período de tiempo por motivos profesionales, culturales o de ocio, se han convertido en las preferidas a la hora invertir en una segunda propiedad, por lo que se encuentran más sensibles frente a un aumento internacional en los valores de las propiedades.
Si bien el incremento sostenido de precios comenzó a sembrar alarma en 1997 a raíz de las subas registradas en España, en los últimos dos años el temor se incrementó debido a los aumentos vistos en países como Nueva Zelanda e Irlanda. A lo largo del período 1997-2004, Irlanda incrementó sus valores inmobiliarios en un 174%, mientras que España lo hizo en un 121%, Gran Bretaña en un 116%, Australia en un 113%, Holanda en un 75%, Francia en un 59%, Estados Unidos en un 53%, Nueva Zelanda en un 47% y Canadá en un 30%. Los únicos países desarrollados que evidenciaron una reducción en los precios de los inmuebles fueron Japón -22%- y Alemania -3%-, aunque en estos casos tanto la deflación y los bajos índices de consumo de la economía japonesa como el estancamiento en los volúmenes de producción y crecimiento alemanes tienen una incidencia importante en la merma de la actividad inmobiliaria.
Sin dudas, el dato más significativo de la actual burbuja es la situación por la que atraviesa España, donde las viviendas aumentaron el doble que en Estados Unidos, un país reconocido por la categoría y el valor de sus inmuebles.
Si bien estas estadísticas pueden estar indicando datos macroeconómicos positivos como, por ejemplo, un mayor poder de consumo o de construcción, las características que presenta el fenómeno en estos tipos de países siembran preocupación entre los analistas y los inversores internacionales por las consecuencias que puedan llegar a acarrear en el sistema financiero internacional. El riesgo más importante se centra en el destino de las inversiones, las cuales son depositadas en propiedades inmobiliarias en vez de la bolsa o títulos públicos.
Esta estampida de precios afecta también al ciudadano, ya que los valores de las propiedades se encuentran muy alejados del poder adquisitivo que ostenta un trabajador medio en esos países. Actualmente, los montos de los departamentos se encuentran entre un 25 y un 60% por encima del ingreso medio promedio, lo que aleja a un sector importante de la sociedad de la posibilidad de acceso a la vivienda.
A lo largo del año pasado, muchos especialistas han advertido sobre la posibilidad de la formación de una burbuja inmobiliaria también en nuestro país. Si bien se registran incrementos constantes en los precios inmobiliarios desde el año 2003, el marco coyuntural en el cual se registran los aumentos entabla un escenario y unas expectativas diferentes. En Argentina, el aumento surge luego de que la crisis y la devaluación asimétrica de fines del 2001 provocaran una depreciación en los valores de las propiedades, haciendo que muchos inmuebles se encuentren subvaluados. Aún hasta el día de hoy se registran cifras notoriamente inferiores con respecto a otras vistas en ciudades con mucha menos jerarquía internacional que Buenos Aires. En el caso argentino se percibe un reacomodamiento de los precios impulsado, además, por factores internos como la sustitución de importaciones, la recuperación de la actividad comercial y un incremento en el poder de consumo. El caso registrado en las ciudades parásitas corresponde más a una política económica concreta y una reubicación de las inversiones.
En Argentina, de hecho, se prevé una desaceleración en el ritmo del mercado inmobiliario y una estabilización de los precios, pero no una caída profunda en los valores de las propiedades como sí se espera para el conjunto de los países víctimas de la “burbuja inmobiliaria internacional”.
El temor a una caída estrepitosa de los precios, la preocupación sobre sus consecuencias en el sistema financiero mundial y la incertidumbre sobre el momento y la magnitud de este derrumbe están instalados en la agenda de los principales centros de poder. Sólo el tiempo dictaminará si se trata de una burbuja imaginaria o de un temor con fuertes bases de realismo.
Salomé Zamora
