El auge del mercado inmobiliario industrial

El proceso de reactivación económica ha provocado una gran demanda de inmuebles comerciales e industriales. El aumento en la producción y en el nivel de consumo son los dos principales factores de un fenómeno que ha generado más de una polémica.

El mercado inmobiliario experimenta, desde hace tres años, una reactivación importante basada, principalmente, en una gran demanda y en un notorio incremento de los precios. Si bien parece una tendencia centrada en torno a los inmuebles de carácter residencial, el impulso que muestra la actividad industrial y comercial de nuestro país ha provocado que propiedades como locales o talleres también muestren una notoria revalorización. Con el fin de analizar esta tendencia, el Instituto Argentino de Tasaciones –IAT- organizó, el pasado miércoles 19, el seminario Economía & Real Estate, en el cual numerosos especialistas del sector analizaron la actualidad del mercado inmobiliario.
Luego del auge que mostraron los valores inmobiliarios durante la década del ’90, el sector está logrando una enérgica recuperación luego de que la crisis de fines del 2001 destruyera gran parte de ese poder adquisitivo. Si bien se coincide en apuntar a los años ’98 y ’99 como el inicio del período de recesión, fue el 2002 el que marcó el nivel más bajo de operaciones inmobiliarias. Actualmente, el nivel de demanda se equipara con las cifras alcanzadas hace diez años, pero los precios se encuentran aún muy lejanos a los que se utilizaban en aquella época.
La reactivación de la producción económica resulta clave a la hora de explicar el auge que experimentan los inmuebles de origen comercial e industrial. Según Armando Pepe –Presidente de Armando Pepe Propiedades- en cuatro años se pasó de “tener 64 locales vacíos sobre la Avenida Santa Fe a no tener ninguno”. La mayor demanda de locales comerciales proviene de la industria textil, una de las que más ha crecido desde el comienzo del periodo de sustitución de importaciones.
El tipo de locales requeridos son varios, ya que la complejidad del tejido industrial argentino hace que sean necesarios tanto locales de pequeñas y medianas dimensiones como también aquellos de una magnitud mayor. De todas formas, el dato más importante que surge de este fenómeno es que los inmuebles de mayores dimensiones han vuelto a ser tenidos en cuenta por los comerciantes, sobre todo debido a que ciertas medidas como el aumento de los salarios o la instalación del plan de pago en cuotas para compras realizadas a través de tarjetas de crédito han provocado un incremento considerable en el nivel de consumo. “La movida está en tomar locales de grandes dimensiones debido a una movida comercial fuerte”, afirma Pepe.
La gran ocupación de locales que se advierte en la actualidad ha provocado que la oferta no llegue a cubrir a la demanda, hecho que derivó en que se alquilen ambientes de casas particulares con el fin de otorgarles algún tipo de uso comercial. Este fenómeno se está empezando a ver en los circuitos comerciales de moda como, por ejemplo, Palermo o Las Cañitas, pero puede llegar a convertirse en un nuevo recurso frente a la dificultad de encontrar locación. Los precios también se ven afectados por esta tendencia, ya que pueden llegar a “11 mil pesos de alquiler un local en Florida y 15 mil un garaje en Palermo Soho”, detalla Pepe. De todas formas, los valores permanecen muy lejos de los manejados durante los ’90, años en los cuales se llegó a pagar un alquiler de $80 mil pesos/ dólares por un local ubicado en una arteria central de la ciudad.
El sector industrial es otro de los protagonistas de este fenómeno inmobiliario. El impulso en los niveles de productividad del país aumentó la necesidad de ampliar y adecuar la logística y las locaciones para poder hacer frente a este crecimiento. En este caso, la gran diferencia que surge con respecto al escenario de la década pasada es que en los ’90 la demanda provenía de industrias y locales dedicados a la importación, mientras que en este caso el fuerte está centrado en la producción. Según explica Mario César Merlo –Presidente Merlo Negocios Inmobiliarios- “en el 2005 y 2006 la actividad industrial absorbió todas las superficies disponibles”. El incremento del consumo interno y el período de sustitución de importaciones son los dos principales factores que influyen en este incremento de la demanda.
Si bien la ocupación de los inmuebles industriales es casi absoluta, las propiedades más solicitadas son aquellas que cuenten con una superficie de más de 1000 metros cuadrados, debido a la fuerte incidencia con la que cuentan las PYMES y las MICROPYMES en el sistema industrial argentino.
De todas formas, un dato importante a recalcar es que el gran porcentaje de las operaciones inmobiliarias realizadas en torno a los inmuebles industriales se basan en contratos de locación. Según explica Merlo, estos contratos acaparan el 78% del mercado, mientras que la compra sólo alcanza un 22%. “Las empresas no quieren activos fijos, sino que el gran porcentaje de su inversión está destinada a la producción”, aclara el empresario.
Actualmente, la única vacancia que muestra el mercado inmobiliario de propiedades industriales está dada por las instalaciones obsoletas, que apenas llegan al 5%. De todas formas, como explica Mario Gómez –Director de Toribio Achával- se aprecia en el país una gran demanda para la inversión, por lo que se prevé que estas superficies también puedan llegar a ser ocupadas dentro de poco tiempo.
Si bien el 78% de las operaciones inmobiliarias se realizan a través de contratos de locación, algunos fantasmas típicos de la actual coyuntura económica de nuestro país como, por ejemplo, la inflación, no amenazan en convertirse en riesgos ciertos para los inquilinos, ya que el tipo de contratos a los que se está recurriendo se basan en los índices de actividad comercial. Armando Pepe aclara que “la inflación no influye tanto en el monto o el modo de los contratos, sino que lo que importa es la actividad comercial”. Los contratos se establecen en un valor fijo en moneda local durante el primer año, con un incremento del 15% para el segundo y otro del mismo monto para el tercero.
Más allá de las especulaciones que se han tejido en torno a la recuperación del sector inmobiliario, del temor a una burbuja inmobiliaria y la incertidumbre sobre un posible amesetamiento de los precios, la reactivación de esta industria actúa no sólo como termómetro de la capacidad de consumo sino, también, como un reflejo de lo que ocurre en actividades interrelacionadas como la construcción, la banca y el comercio. Si bien los resultados arrojan hasta ahora indicadores positivos, la falta de crédito para acceder a algún tipo de propiedad representa un riesgo cierto a la hora de pensar en un fenómeno extendido hacia la totalidad de la población. Convertirla en una tendencia que alcance a al conjunto del tejido productivo será fundamental a la hora de transformarla en un proceso con sustentabilidad a lo largo del tiempo.

Salomé Zamora