Daños y perjuicios derivados de la propiedad horizontal. Responsabilidad contractual del administrador por mal desempeño de sus funciones.

“CONS. PROP. AVELLANEDA 2520 C/ DIEZ, NORA BEATRIZ CRISTINA Y OTRO S/ DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL”
Marzo de 2010 – CNCiv. – Sala L

En Buenos Aires, a los días de marzo de dos mil diez,, encontrándose reunidos en Acuerdo los Sres. Jueces de la Sala L de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a fin de pronunciarse en los autos caratulados: “Cons. Prop. Avellaneda 2520 c/ Diez, Nora Beatriz Cristina y otro s/ daños y perjuicios derivados de la propiedad horizontal” de acuerdo al orden de sorteo el Dr. Liberman dijo::

I. Haydeé Carmen Mallo y Marcela Alejandra Fernández, en su carácter de administradoras del Consorcio de Propietarios Avellaneda 2520 promovieron demanda de rendición de cuentas e indemnización de daños y perjuicios contra Nora Beatriz Cristina Diez y Miguel Angel D`Ambrosio. El juez de primera instancia a fs. 520/525 rechazó la demanda respecto de Miguel Angel D`Ambrosio e hizo lugar a la entablada contra Nora Beatriz Cristina Diez.

Sobre esta decisión se alzan disconformes la partes. La actora expresa agravios a fs. 555/558 cuestionando la admisión de la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por el codemandado D`Ambrosio, la no inclusión en el monto de condena de las sumas adeudadas a la O.S.P.E.R.Y.H.R.A, al S.U.T.E.R.H., a la Caja Protección de la Familia, honorarios profesionales de las letradas apoderadas de la obra social, la estimación realizada respecto al importe del fondo operativo y fecha de comienzo de cómputo de intereses. Por su parte la co-demandada Diez se agravia a fs. 560/vta., limitándose a cuestionar la aplicación del fallo “Samudio” en lo que a la tasa de interés respecta, lo que mereció la réplica de la parte actora a fs. 563/vta.

II. Por cuestiones de orden metodológico, me avocaré en primer término al agravio de la actora referido a la admisión de la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por el codemandado D`Ambrosio; cuya queja, adelanto no ha de prosperar.

Para ello, he de remitirme al escrito de inicio, oportunidad en la cual la propia actora al identificar las personas contra las que dirigió su reclamo, manifestó: “… la acción es promovida contra quien fuera la administradora del Consorcio de Propietarios, la arquitecta Nora Beatriz Diez…”, relatando las circunstancias que rodearon su remoción y la designación de cinco integrantes de un consejo de administración a los fines de ejercer las funciones otorgadas por Reglamento de Copropiedad al administrador hasta tanto fuera designado uno nuevo.

A fs. 152 segundo párrafo del mismo escrito manifestó: “… El Sr. Miguel Angel D `Ambrosio es demandado en el presente juicio atento a que su firma aparece al pie de las liquidaciones mensuales y en los recibos de haberes del encargado del edificio”.

Sentado ello diré que en materia de propiedad horizontal el administrador es un órgano esencial del que no puede prescindirse (conf. art. 11 de la ley 13.512) y su responsabilidad es contractual ante el consorcio que lo ha designado a través de una asamblea, por lo que debe responder en el marco de las normas del mandato civil (conf. Jurisprudencia Argentina, 2004– I, pág. 1341).

Bajo este lineamiento, la doctrina ha sostenido que “el administrador es el representante legal del consorcio de propietarios, por lo que este último resulta responsable por todos los actos que se hubieran realizado en su nombre dentro de los límites del mandato que le fue otorgado” (conf. Fraga, Andrés, en “Propiedad Horizontal”, Claudio M. Kiper, Ed. Rubinzal-Culzoni, pág. 282/283).

A fs. 489/vta. obra copia certificada del acta N 1 40 que da cuenta de la designación de Nora Beatriz Diez como administradora del consorcio actor. Coincido con el primer sentenciante en que nada se dijo del codemandado D`Ambrosio.

Más allá de la extensa exposición volcada en los agravios, no encuentro en autos pruebas que constituyan mérito suficiente para apartarme de la conclusión arribada. No considero que el hecho de haber firmado D`Ambrosio algunas liquidaciones de expensas, recibos de haberes del encargado y haberse ocupado de ciertas otras gestiones relacionadas con el funcionamiento del edificio, constituyan actos para ser tratados bajo la óptica del “mandato tácito”, en tanto el mandato que regía era el válidamente otorgado a la arquitecta Diez. El desempeño de D`Ambrosio se hizo en nombre de la entonces administradora y dentro de los límites del mandato que le fue otorgado, situación que no fue materia de cuestionamiento por parte del consorcio recurrente sino una vez iniciado el presente litigio y admitida la excepción en el decisorio traído en recurso.

Por otra parte, sabido es que en la práctica consorcial resulta frecuente observar que alguna persona ejerza actos aislados relacionados con administración por encargo del mismo administrador, pero ello no puede ser reputado en desmedro de aquel auxiliar o colaborador que toma a su cargo dicha función.

Voto por confirmar la decisión arribada en este punto.

III.- Aportes y contribuciones al S.U.T.E.R.H., O.S.P.E.R.Y.H. R.A, Caja Protección a la Familia y honorarios profesionales de las letradas apoderadas de la obra social.

En el particular, no se advierte del fallo en estudio que el juzgador se haya expedido sobre los dos rubros que conforman el motivo de agravio, razón por la cual resulta razonable su tratamiento.

A fs. 152 vta./153, pto. g) luce el reclamo del consorcio actor respecto de los montos adeudados por la Sra. Diez por estos rubros. El perito contador Miguel Angel Morandini produjo su informe a fs. 444/446 y brindó las explicaciones que le fueron requeridas por la actora a fs. 453. Del pormenorizado dictamen realizado por el experto surge en forma clara e indubitada que el consorcio adeudaba a OSPERYHRA $ 12.800,70, lo que encuentra apoyatura en el detalle agregado a fs. 219/222 y la contestación del oficio que luce a fs. 225. Por su parte a fs. 215 se detallan las sumas impagas al SUTERH que ascienden a $ 1.558,81, lo que también se ve avalado por la presentación efectuada por la apoderada de OSPERYHRA y SUTERH a fs. 225.

También se observa una deuda a la Caja Protección a la Familia, la que se desprende del detalle liquidatorio obrante a fs. 217 y que, según el experto, deducidos los pagos efectuados fuera de la gestión de la arquitecta Diez, resultan $ 1.994,64.

Por último, en cuanto a las facturas por honorarios correspondientes a las letradas apoderadas de la obra social, Dras. Raffo y Bonet ($ 3.528,62), también deben ser incorporadas al perjuicio patrimonial provocado al consorcio, en tanto el perito en las explicaciones vertidas a fs. 453/454 así concluye después de haber cotejado las facturas anejadas a fs. 257, 267 y 268 respectivamente.

Corresponde admitir el reclamo por las sumas referidas.

IV.- Con relación al tratamiento y estimación efectuada por el primer sentenciante respecto al importe del fondo operativo, luego de haber realizado una cuidadosa lectura del reclamo inicial, sentencia recurrida y fundamentos vertidos a fs. 557/558 sobre el punto, no logro advertir perjuicio que derive en agravio.

Nótese que en el primer párrafo de fs. 152 es la propia quejosa quien al referirse al reclamo correspondiente al fondo operativo, manifestó que “….de acuerdo con la valuación actual de la moneda norteamericana, los demandados deben restituir al Consorcio la cantidad de $ 11.664,94″. Ese fue el importe por el que prosperó el reclamo. Motivo por el cual en nada incide que el primer sentenciante haya resuelto tratarlos en dos puntos distintos. Por el contrario, la separación estuvo estrechamente relacionada con la circunstancias particulares que se desprendieron de los movimientos bancarios cronológicamente relacionados con dichos fondos y alcance de la pesificación de deudas en dólares conforme ley 25.561, cuya constitucionalidad, a todo evento no fue cuestionada en ningún momento por la quejosa.

En consecuencia, la queja no resulta próspera.

V.- A su turno, tanto el consorcio como la codemandada Diez sostuvieron quejas relacionadas con la tasa de interés fijada en la instancia anterior. Puntualmente las criticas de la parte actora versaron sobre el momento a partir del cual debe comenzar a correr el cómputo y las de la demandada giran en torno a la no aplicación retroactiva del plenario “Samudio”.

Son de aplicación los principios generales acerca de la mora en responsabilidad contractual, porque no se da el especial supuesto de la primera parte del art. 1913 del Código Civil. Como principio, el mandante debe constituir en mora al mandatario, salvo que pruebe la inversión de los fondos en provecho de éste. Al estado de mora se llega por notificación de demanda judicial o intimación extrajudicial a rendir cuentas y pago de saldos (conf. Gurfinkel de Wendy, “La Propiedad Horizontal…”, Lexis Nexis, Buenos Aires, 2005, págs. 426/427).

En el caso la primera interpelación sucedió tal como sostiene la parte actora, con el envío de la CD 47407564 de fecha 30 de noviembre de 2002 (fs. 18) y recibida según acuse de recibo con fecha 2 de diciembre de 2002 (fs. 17). Por lo que resulta lógico que el cómputo de los intereses comience el 02/12/2002 , oportunidad en que se realizó la mentada interpelación extrajudicial. Por lo que propongo modificar lo decido por el primer sentenciante en este punto.

Por último hay que atender los agravios de la codemandada Diez vinculados con la aplicación de la doctrina del caso “Samudio”.

Relativo a las apreciaciones sobre la razonabilidad de la solución adoptada en el plenario “Samudio”, mal podría el que suscribe considerar confiscatoria una tasa de interés meramente nominal de la banca oficial. Remito a los fundamentos que diera en la votación, y lamento que se alce nuevamente un supuesto derecho adquirido a la permanente licuación de deudas por ilícitos a través de un mecanismo perverso como el que se instrumentara en el D. 941/91, que de sugerencia se transformara en obligatorio.

Mi distinguido colega Dr. Galmarini, en punto a la pertinencia al caso de la doctrina sentada en “Saffores”, ha sostenido como principio la aplicación inmediata de una doctrina legal obligatoria (CNCiv., Sala F, 10-12-09, “Dieguez, Guillermo María y otros c/ Inchastay, Hugo Edgardo y otros s/ Daños y Perjuicios”, L. 530.139). Dijo entonces, en criterio que comparto, que “cuando se trata de una modificación de la doctrina plenaria preexistente, deberá examinarse la materia del plenario a fin de determinar los supuestos alcanzados por esa modificación”.

Me permito transcribir sus apreciaciones. “Así en el fallo dictado en autos ‘Saffores’ se sostuvo que A cualquier cambio en la doctrina legal plenaria, aunque obligatorio para el futuro, no puede derogar el goce del derecho adquirido conforme a las condiciones exigidas por la jurisprudencia plena antigua…” (J.A. 1943-IV-501). En dicho plenario se trataba del impuesto sucesorio y el dictado de sucesivos plenarios sobre el tema.

“Destaco también que en el fallo ‘Morris de Sotham’, la cuestión estaba referida a otro plenario anterior relacionado con la responsabilidad de quien figura inscripto en el Registro de la Propiedad Automotor como titular del vehículo causante del daño y con la interpretación del art. 27 del decreto ley 6582/58, ratificado por la ley 14.467, según la modificación introducida por la ley 22.927. La decisión consistió en que no se mantuvo la vigencia del plenario anterior dictado en los autos ‘Morrazo, Norberto y otro c/ Villarreal , Isaac y otros’ luego de la sanción de la ley 22.927. En aquel fallo (‘Morris de Sotham’) adherí al criterio según el cual la doctrina establecida en ‘Morrazo’ estuvo vigente hasta el dictado del nuevo fallo plenario y que la nueva doctrina legal regía para el futuro.

“Estas explicaciones me llevan a concluir en que cuando se ha concretado un derecho adquirido en razón de la doctrina plenaria anterior (en el caso del criterio seguido en el voto al que adherí en el plenario ‘Morris de Sotham’, la liberación de responsabilidad del titular registral en los supuestos contemplados en el plenario ‘Morrazo’), el nuevo rige sólo para el futuro. Pero esta situación no se presenta en el caso, pues en manera alguna puede afirmarse que la deudora de una indemnización que aún no se había determinado de modo definitivo, tuviera derecho a que el accesorio que constituyen los intereses sólo debiera establecerse a la tasa de interés según la doctrina plenaria vigente al momento en que se produjeron los perjuicios. Modificada ésta cuando se dicta pronunciamiento definitivo, debe aplicarse la nueva doctrina, pues no existía ningún derecho adquirido por el deudor a pagar la tasa de interés dejada de lado como doctrina legal obligatoria”.

Por mi parte agrego que la pertinencia de calcular los intereses según tasa activa por períodos anteriores a la decisión plenaria ha sido admitida por unanimidad por la Sala F en el citado fallo y, con otros fundamentos por mayoría por la Sala H (24-4-09, “Northlands c. Solari”; J.A. 2009-IV, f.1).

Por todo lo expuesto, propongo al acuerdo modificar la sentencia: 1) otorgando al consorcio actor las sumas adeudadas de $ 12.800,70 (OSPERYHRA); $ 1.558,81 (SUTERH); $ 1.944,64 (Caja Protección a la Familia) y $ 3.528,62 por facturas en concepto de honorarios profesionales de las letradas apoderadas de la obra social; 2) modificar la fecha de comienzo de cómputo de intereses, los que deberán calcularse a partir del 2 de diciembre de 2002 y confirmarla en todo lo demás que fuera materia de agravios. Costas de alzada a cargo de la demandada, sustancialmente vencida.

El Dr. Galmarini por análogas razones a las expresadas vota en igual sentido que el Dr. Liberman.

Disidencia parcial de la DRA. PÉREZ PARDO:

Por razones análogas, adhiero a lo resuelto por mis colegas en cuanto a la solución dada al caso, y al momento a partir del cual corren los intereses, pero disiente con la solución respecto a la tasa de interés aplicable.

Entiendo que en el caso particular, no se presenta el supuesto previsto por el pto. 4, última parte, del plenario de esta Cámara “Samudio de Martínez c/ Transporte Doscientos Setenta S. A. s/ daños y perjuicios” de fecha 20 de abril de 2.009. El único límite que impone el fallo es que el cómputo de intereses por el período anterior a la sentencia importe una grave y trascendente alteración del significado económico de la condena que pueda llevar a pensar en que ha habido enriquecimiento indebido, situación que – como dije – no encuentro configurada en autos.

Por tal razón, en función de la regla general que impone el plenario y lo normado por el art. 303 y concordantes del Código Procesal, los intereses deben liquidarse desde la mora, es decir, desde el día del perjuicio (2 de diciembre de 2002) y hasta el efectivo pago, conforme la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días, del Banco de la Nación Argentina.

Dejo así a salvo mi opinión personal sobre el tema.

Con lo que terminó el acto firmando los señores jueces por ante mi que doy fe.

Buenos Aires, marzo de 2010.

Y VISTO :

Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo transcripto precedentemente el Tribunal resuelve: modificar la sentencia:

1) otorgando al consorcio actor las sumas adeudadas de $ 12.800,70 (OSPERYHRA); $ 1.558,81 (SUTERH); $ 1.944,64 (Caja Protección a la Familia) y $ 3.528,62 por facturas en concepto de honorarios profesionales de las letradas apoderadas de la obra social;

2) modificar la fecha de comienzo de cómputo de intereses, los que deberán calcularse a partir del 2 de diciembre de 2002 y confirmarla en todo lo demás que fuera materia de agravios. Costas de alzada a cargo de la demandada, sustancialmente vencida.

El juzgado actuante deberá arbitrar los medios necesarios a fin de que los condenados en costas integren la tasa de justicia pertinente de conformidad con los arts. 10, 11, 12 y 14 de la ley 23.898.

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

Firmado: Dres. Víctor Liberman, José Galmarini y Marcela Pérez Pardo.

Ante mí: Dr. Julio Speroni.