Seguros para consorcios: RC PROFESIONAL Y LEY GRAL DEL AMBIENTE.
A partir del mes de Junio de 2010, comenzaron a gestionarse las pólizas de Responsabilidad Civil para administradores de consorcios, en cumplimiento con lo estipulado por el ar. 12 inc. E de la ley 3254: “Declaración jurada patrimonial ante el Consorcio y aprobada por éste, destinada a garantizar sus responsabilidades como administrador. Esta declaración podrá sustituirse por la constancia de la constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros«.
En dicha póliza constarán los datos completos de todos los consorcios administrados, motivo por el cual ya no será necesaria la declaración jurada, y su costos dependerá de la suma asegurada, la cual estará configurada por la cantidad de consorcios administrados y facturación anual del cobro de expensas.
Ahora bien, la disposición nro. 6013 DGDYPC, el artículo 3, generaba una contradicción con la mencionada norma atento que contenía la obligatoriedad de presentar la declaración jurada y la contratación de un seguro de caución cuando el patrimonio neto del administrador sea inferior a la tercera parte de la sumatoria de las expensas de los Consorcios bajo su administración.
Esta disposición marcaba una contradicción con lo estipulado en la ley puesto que no quedaba claro si la obligación del administrador se agotaba con la contratación de un seguro por responsabilidad civil o si además de ello requiere un seguro de caución. Asimismo, la disposición hablaba de la necesidad de presentación de la declaración jurada cuando en la ley le daba la opción de reemplazarlo por la contratación del seguro de responsabilidad civil profesional. Esta contradicción fue zanjada en el ámbito de la ciudad de buenos aires por la disposición 777/13, la cual estipula la obligación de la presentación de la declaración jurada anual o bien la posibilidad de su reemplazo por un seguro de RC profesional a favor del consorcio de propietarios constituido por el administrador y deja sin efecto la obligatoriedad del seguro de caución.
Otro tema no menos importante que contiene la disposición 6013, es cuando estipula qué coberturas debe contener una póliza de integral de consorcio, como así también la obligatoriedad de contratar por parte del administrador de un seguro de riesgo ambiental citando el art. 22 ley 25675. Dicha ley contiene en uno de sus anexos un listado detallado de las actividades riesgosas que estarían contempladas dentro de la misma, y la actividad del consorcio no esta contenida en ella, con lo cual a criterio de la ley general del ambiente la obligación estipulada en la disposición 6013 no sería exigible.
Es por ello que ante los reiterados reclamos de los copropietarios, administradores y distintas entidades, el GCBA por medio de la disposición 1423, estipuló que la contratación de un seguro ambiental será exigible a partir de las renovaciones de pólizas que rijan el 1 de Julio de 2010 y da las pautas también para determinar si el consorcio por sus características es considerado riesgoso o no para el medio ambiente, todo ello según una planilla que debe completar el administrador otorgándole un puntaje, si éste es menor a 120 no será considerado como actividad riesgosa y por ende queda exento de la contratación de este seguro. En caso de ser superior deberá contratarlo y lo llamativo está en que sólo puede hacerlo en 3 compañías de seguros: Nación, Testimonio y Escudo. Las compañías de seguros en general no están muy dispuestas a tomar este tipo de coberturas atento tres razones principales:
- No está muy claro la exigencia de este seguro para consorcios
- Tampoco está muy claro quién determina la magnitud del daño.
- Tampoco se determina cómo se establece el costo de reparación
CONCLUSIÓN.
La responsabilidad civil profesional del administrador de consorcio, constituye una excepción a la regla, puesto que la RC profesional exige como requisito la obtención de un título académico para ejercer la profesión. No obstante por la peculiar actividad, del actuar del administrador surge una diversidad de relaciones jurídicas y obligaciones cuyo incumplimiento puede traer aparejado su responsabilidad personal o la del conjunto de copropietarios. Sería en realidad una responsabilidad por errores u omisiones.
En cuanto a la contratación de un seguro ambiental, lo cierto es que esta cobertura así como está planteada desvirtúa el objetivo fundamental para el cual fue estipulada, que es la de reponer el valor de lo siniestrado, para transformarla sólo en un impuesto más.
Dra. Gabriela Melina Alvarez
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