SE VIENEN LOS NUEVOS SEGUROS OBLIGATORIOS

El día 1° de Agosto, entra en vigencia el Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, con gran cantidad de modificaciones muchas de las cuales fueron adelantadas en notas anteriores. Pero principalmente, el nuevo código en lo que a seguros respecta, provoca una enorme modificación en la concepción de diversas teorías como así también en los articulados de los mismos contratos de seguros, los cuales a partir de su entrada en vigencia deberán ser sustancialmente modificados a los efectos de adaptarlos a la nueva legislación.

Ahora bien, en la presente nota nos referiremos al impacto del nuevo código en lo relativo al régimen de propiedad horizontal, prehorizontalidad, fideicomiso y obras en construcción, temas en los cuales se establecen seguros obligatorios o ampliación de los ya existentes, tendientes a resguardar al consumidor/usuario.

FIDEICOMISO

Según nuestra ley, habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario.

La ley actual 24441, limita la responsabilidad del fiduciario al valor de la cosa objeto del contrato. Ahora bien, el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, establece en el art. 1685, la obligación para el fiduciario de contratar un seguro contra la responsabilidad civil que cubra los daños causados por las cosas objeto del fideicomiso. Los riesgos y montos por los que debe contratar el seguro son los que establezca la reglamentación y en defecto de ésta, los que sean razonables. Estipula también la responsabilidad del fiduciario por la no contratación del seguro o cuando éste resulte irrazonable en la cobertura de riesgos y montos.

Con este artículo queda plasmada la obligación de la contratación de un seguro para los contratos de fideicomiso, pero no quedan claras las condiciones de la cobertura que se debe otorgar cuando el artículo menciona “los riesgos y montos por los que debe contratar el seguro son….los que sean razonables”. Será tarea en un primer momento de los productores de seguros asesorar a sus clientes respecto de qué es lo que resulta razonable para estos casos y en un segundo momento de las aseguradoras, la definición de un límite de cobertura que cumpla con la exigida por la ley.

PROPIEDAD HORIZONTAL

El art. 11 de la ley de Propiedad Horizontal 13512, establece como obligatorio para el administrador la contratación de un seguro contra incendio, pero la nueva legislación, va más allá de eso y en el art. 2067 inc. h, sienta la obligación del administrador de mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios, que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir.

PRE HORIZONTALIDAD

La pre horizontalidad hace referencia al régimen al que están sujetos aquéllos propietarios de edificios construidos, en construcción o terrenos destinados a construir en él un edificio, que deseen enajenarlo a título oneroso para ser sometido al régimen de propiedad horizontal.  Actualmente se rige por la ley 19724, y no existe en la legislación ningún seguro obligatorio para este tipo de operaciones.  El nuevo código civil y comercial se propone amparar de alguna manera a los adquirentes de inmuebles bajo este régimen debido a los constantes abusos por parte de empresas constructoras que vendían las unidades funcionales y luego no tenían la capacidad de terminar las obras o si bien las terminaban no cumplían con las condiciones pactadas. Es por ello que el nuevo artículo 2071, establece la obligación para el titular del dominio del inmueble como condición para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, de contratar un seguro obligatorio a favor del adquirente, que cubra el riesgo de fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o en su caso la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar. Ahora la pregunta que nos cabe realizarnos es, ¿qué tipo de cobertura es la exigida por la ley? Según la letra de la normativa, debería tratarse de un seguro de características amplísimas que cubra el fracaso de la contratación “por cualquier razón”… Si bien queda clara la intención del legislador, lo cierto es que resulta complicado llevar a la práctica una cobertura de esas características, a menos que podamos hablar de un seguro de caución. Será necesaria la creatividad de las aseguradoras para establecer un seguro que cumpla con estas exigencias. Otro tema a tener en cuenta y que el legislador omitió resolver en esta oportunidad estaría dado por la responsabilidad del constructor (arquitecto), vendedor, contratista en los defectos que la propiedad pudiera presentar luego de su adquisición. Hoy en día estos reclamos son habituales y reiterados en casi todos los contratos que se celebran sobre obras en construcción, ya sea por defectos en la construcción o bien porque la empresa no cumplió con las condiciones en que debía ser entregada la propiedad adquirida. Por ello hubiera resultado de gran utilidad la obligación de los responsables de la contratación de un seguro de responsabilidad civil profesional que actuara como hoy en día lo hacen los seguros de mala praxis, con una modalidad claims made y una cobertura que se extendiera luego de unos años de entregada la propiedad.

OBRA EN RUINA O IMPROPIA PARA SU USO

El articulo 1273 del nuevo Código establece la responsabilidad del constructor de una obra realizada en un inmueble (destinada por su naturaleza a tener larga duración) por los daños que comprometen su solidez y la hacen impropia para su destino. En el régimen anterior la responsabilidad por esta causa estaba reservada sólo para los casos de obra en ruina (no incluía impropia para su uso) y sólo en cabeza del constructor, director de obra y proyectista. El nuevo Código amplía esa responsabilidad en el art. 1274 inc. A, a toda persona que vende una obra, ya sea que ella la haya construido o que la haya hecho construir si hace de eso su profesión habitual.  ¿Constituirá esta obligación la posibilidad de la contratación de un seguro de responsabilidad profesional para vendedores de inmuebles?

OBRAS EN CONSTRUCCIÓN.

Entre el código anterior y la nueva regulación, existe una modificación sustancial que radica en el cambio del titular del interés asegurado para los casos de daño a la obra producidos por caso fortuito antes de su entrega. En el código anterior, art. 1630, los gastos de reconstrucción de la misma recaían sobre el contratista (empresa de construcción), mientras que en el código nuevo el art. 1268 establece que el contratista tiene derecho a su valor y a una compensación equitativa por la tarea efectuada. Esto podría llevar a que de ahora en más los seguros no sean contratados ya por los contratistas sino por los comitentes de la obra (quien encarga la realización de la obra).

COMENTARIOS.

Estos son sólo algunos ejemplos de situaciones que se deben analizar a la luz del código civil y comercial de la Nación y puntualmente su incidencia en el mercado asegurador. La entrada en vigencia del nuevo código implica la revisión de todos los contratos de seguros para adecuar sus condiciones a la nueva normativa, puesto que como lo dispone en el artículo 7, a partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes.

A su vez, y como detallamos precedentemente la normativa trae aparejado gran cantidad de seguros obligatorios o ampliación de los ya existentes, que puede constituir para los PAS y las aseguradoras una nueva oportunidad de negocio, pero para ello hay que estar preparado y capacitado a efectos de crear productos acordes a las exigencias de la ley y poder brindar a los asegurados un asesoramiento adecuado.

Dra. Gabriela Melina Alvarez

Gabriela.alvarez@segurosaldia.com